金銀妖瞳千里眼

 投資と経済に関する閻魔帳^^

家を売りました

いろいろありまして^^


(売り頃かはわからん)

 リーマンショック中に多目的でタワマンを買いまして、いろいろありましたが売りました。それに付随する資産クラスタも全部解消しました。

 家を売買するなんて人生で何回もあることじゃないので、いろいろ勉強になりました。もちろん、実際は宅建で勉強したことがそのまま出てくるので、ああなるほどとしか思わなかったわけですが・・・買ってから7年も経ってるのに儲かっちゃったのよね。だもんで少々税金を払うことになります。感謝しやがれ国税庁(^^;

 というわけで顛末ではないが、いろいろあったことを書いておきましょう。


1)家を買うとき

 施工会社はよく見ておくべきだと思う。わっちの場合は竹中や鹿島・清水でないと買う気せんね。少々高くなるけどね。施工管理がちゃんとできる会社って限られているのでよく考えることだと思う。

 タワーマンションはイメージがいいけど、やはり修繕計画を見てるとその負担は若干重い。売るときは月々を少なく見せておいて8年~10年後や20年後、30年後に一時金で何百万円払う計画書を出してくる。これどうなるかというと、一時金が発生する2年前くらいにマンション組合が修繕計画案を出してきて月々の修繕積立金が増額されてあらびっくりということになる。一時金を払えないやつが出てくるからね。修繕積立金計画はほぼ修正されるとみてよい。

 また駐車場収入も計画として挙げられているが、ほぼフル稼働で計算されているので、実際は車持たない人(特に生涯独身女性)がわんさかいるので空室になり、その分、修繕計画に狂いが生じることになる。

 あと、家を買うときの特典にはだまされたのよね。わっちの場合、インターネット接続料(プロバイダー料:eoネット)は管理費込みなんで永年無料とか謳ってあったのよね。ところが家を買う売買契約書締結日に覚書とか急に出されて、”ネット永久タダはなしね”みたいな書類にハンコをつかされる。そんなのおかしいやんと思うが、家が欲しいので泣く泣くハンコを押す羽目になる。何十万円は違ってくるこの仕打ち。なんつーかね。無論、誰もが知る大手不動産屋がやったことで、個人的には絶対この不動産屋は許さんと思ってる。


 おまけだが、買うときに他社の悪口を言いまくったのが住友不動産で、やはりこいつらの物件は買ったらあかんなとは思った。


2)家を売るとき

 不動産屋は客を集められそうなところにした方がいい。大阪だったら住友不動産販売とかの大手でいいと思う。とにかく買うやつを連れてくる力がないところに物件出してもまったく埒があかない。契約は専属専任媒介契約にしておいた。自分で買い手見つける暇人じゃないからね。

 売値だが大阪ではDCF評価法とか歯牙にもかけない風潮があり、それ東京の評価方法でしょみたいな軽い扱いをされる。要は類似物件価格主義だ。だが、売値は妥協しない方がいいと思う。安くしたところですぐ売れるわけじゃないからだ。買い手が1人現れればよい。

 マンション1室を買うのは個人or中国人・台湾人などになる。REITは買ってこないので念のため。住むための個人は住宅ローン減税などの制度が要件。投資と考える個人は小金持ちが主体。ただ、最近は中国人・台湾人の爆買いはなくなったと思ってよい。投資用マンションの買い手は小金の資産運用・相続対策に限られる。

 大阪の状況ならば、「割高」ということでよいかと思う。不動産屋は「バブル」って表現するけど、バブルのような投機的な動きがあるわけではない。ただ、良い場所については供給が絞られており、折からの金融緩和で少しだけ需要が強いために、中古価格が毎年じわじわ上がって今日の顛末となる。

 わっちの物件だと、買った当初は当然に2割以上値下がりしているわけだが、7年間じわじわ上げた挙句に買値を上回る事態となっていた。同時期に同じタワマン買った人たちはみんな含み益である。あの独身女性群もみんな儲かってるw

 そう、リーマンショック後の不動産は買いだったんだ。


3)不動産市況その他について

 現状知りえた状況としては、まず金利だが、事業者用の住宅投資ローンも変動35年で金利1%を割っているという驚愕の事実がある。個人の住宅ローンならわかるが、事業用の金利でこれである。金利なんかタダ同然である。家が欲しければ空前の状況だ。

 不動産価格だが先にも述べたが割高だ。今東京に住んでるけど、それと比較すると、標準なファミリーマンション物件で、

 山手線の中、基本1億。茗荷谷や高田馬場(明治通り周辺)とかだと、まあ8000万ってのもある。

 中央線三鷹まで、5600~7000万円。戸建ては+1000万以上か1億。

 池袋線・新宿線、東上線だとそれより500~700万円下。京王・小田急・東急のあたりは下町じゃない限り中央線とどっこいどっこいか少々安いか。

 中古だと1000万下がるかどうか。10年落ちとしてもあんまり下がらん。

 東京はこうゆう状況だ。買えないことはないが、はっきり言って高いよ。だが、買った物件が東京だからという理由で値下がりしないというなら、買う理由はあるかもね。


 それに比べた大阪の状況。

 まず芦屋・塚口・吹田・茨木・高槻あたりで考えると。10年落ちのマンションが3800万円。新築は4000万円台半ばから下手すると5000万円台(三菱地所の物件がそう)。大阪の状況も昔を知るわっちからすると相当高い状況だ。さらに困ったことに中古の物件の数が出てこない。だもんで、いい場所のマンションは年数が経っても値下がりなどしない。

 データにも如実に出ていて、リーマンショック後の大阪市内の中古マンション平均価格が2200万円くらいだったのに、現在は2800万円強になってる。実はすでにリーマンショック前を超えている。プロの不動産屋も未踏の領域に入っている。だからみんなバブルバブルというのだが、わっちはまだまだじわじわ上がると思うよ。


 じゃあ、なんで売ったのか?

・経済状況(アベノミクス)の見込みが違ってきてる

・不動産市況はわからんし、売りたいと思ってもすぐに売れん。何かあれば買い手がいなくなる

・買ってから7年以上持ち続けて、10年以上持ち続けるリスクがようわからんので早めに手を打った。10年落ちのマンションをどう扱ったらいいか知識も何もないので損切りさせられたら悲惨だよねってことで。


 ということです。


※ちなみにわっちの知り合いが練馬で買った戸建てが4LDK駐車場で7000万円。

※ああ、サブリースは大損の元だから安易な投資はせんようにねwww

スポンサーサイト
別窓 | リアル三百代言 | コメント:2 | ∧top | under∨
<<冨士屋(富士屋)のチーズ饅頭 | 金銀妖瞳千里眼 | 幻の内閣総理大臣賞>>

この記事のコメント

お元気で何よりっす。

今後の成り行き次第だけど、おうち買うなら東京か大阪になっちゃうね。それ以外は土地勘ないしね。地震があった後に買うのも手かもしれないけど、東京にいても大阪にいてもどっちも危ないのよねw
いますぐじゃないけど、またマンソン買おうと思ってます。買うなら台地の上に買おうと思うのよ。

ロケーションがすべてですね。人口減少で家も余ってって、統計上はそうなるけど、郊外が死滅するだけで、都市部は簡単に滅びるわけないと思うね。老朽化しても再開発できるからね。再開発できないところは郊外だね。

まあ東急沿線に郊外はないからwww
2016-08-28 Sun 22:34 | URL | ルシャナ・パティ #-[ 内容変更]
うちの実家は数年前にマンション売りました。
1棟ではなく、1室ですけど。
親が結婚の時に買ってもらった?もので、二子玉川ライズから5分もかからないところ。
購入から30年以上たっていて、東日本大震災でダメージ食らっていても、買値と同等くらいだったようです。
施施工会社が1階に入っているところでしたので、おそらく管理はしっかりしていたのでしょう。
売ったのは、二子玉川ライズが完成する前くらいですが。

正直なところ、東京周辺はそのうちでかい地震が来る確率が非常に高く、不動産をもつのはどうかなぁなんて思ってしまいます。
親には、もう住まないんだし、次の地震で壊れたら売れないんだし、ぼちぼちいいんじゃないの?という言い方しましたわ。
それに、小さいころと景色がまったく変わってしまってなんだか馴染んだ雰囲気もなくなってしまって。
変わらないのは五島美術館のあたりだけみたいな。。。

思ったのは、不動産はやっぱりロケーションだよね、と。
2016-08-28 Sun 20:23 | URL | しょ #-[ 内容変更]
∧top | under∨

コメントの投稿

 

管理者だけに閲覧
 

| 金銀妖瞳千里眼 |