金銀妖瞳千里眼

 投資と経済に関する閻魔帳^^

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築30年以上のマンション投資

 メモメモ。

(理 由)
 親戚のおばちゃんが大阪市内の小さな家に暮らしているというので、なんとか近所に広い家を用意してもらえないかと母親に依頼を受けて検討したもの。
 親戚とはいえ義理立てする理由はないが、年金暮らしということでもあり、安定したCFが得られるかもと検討。

(判 定)
 現在のところ「NG」です。
 一番の問題は物件の売却価格にあると思料。

(条件および検討内容)
・支払家賃 年金暮らしのため管理費等込みで75,000円程度。
・物  件 890万円+売買費用等50万
  築33年。3LDK。68m3。管理費等14,000円。5F。エレベータなし。
  修繕積立金1.7億(未収なし)。施工は竹中工務店。
  JR東海道線の駅、徒歩17分。ちょっと丘なので上り坂。
  売却価格650万程度。

・自己資金400万、借入金600万で検討。
・粗利回り 7.66%=72万/940万
・支払利息 20万
・年間減価償却費 30~40万
・固定資産税 7万
・利息の節税効果 4万
・実質利回り 1.5%前後?

(所 見)
・利回りとしては低いが、まあ、親戚支援という面では許容レベル
・売却損が大きすぎ、トータルではマイナス。回収するまで10年以上かかる
・元々、管理費込みで8万程度のものであり、収入が少々低すぎるかも
・築30年以上の物件には銀行は少々及び腰

・内装は綺麗で、建物も竹中工務店施工と防水処理等メンテナンスが行き届いており、非常に良好
・修繕計画が築50年まであり、早々に建て替え等になりそうにない。
 修繕積立金が大きく、建て替え時に容積率を上げる等すればほぼ無償で1部屋手に入るような感じか???
 狙うなら後7年経ってからとか?

・前家主は賃貸物件として持っていたよう。それを売却というから割に合わなかったのだろう。
 不動産屋がまけると言っているので940万という投資金額ではなさそうだが、それでも900万は必要かと。

(ただの感想)
・近所にプールがないので向こうもNGですとw
・全額自己資金でやってもいいようなものだが、やはり借入金は導入したいところ。
 節税効果は利回りに結構影響するな。
・土地勘あり、物件も良好に維持されているのは知っているので何の問題もないが、SUUMO等のHP見ていると北摂地域のファミリー向け郊外型賃貸物件は腐るほど出てくるので、一般投資としては非常にリスクが高い。借り手が見つからないだろう。
・築30年超えはやはり施工会社とその後の管理で差が明らかに出ている。普通30年も経てばクズ化するが、竹中工務店や三菱商事が計画した物件は管理等の計画がきっちりしており、他の物件でも結構な値段がついていたりする。そこらの販売会社のマンションは売ったら最後なんでしょうなw
 築30年や40年超えのボロマンションをまるごと買取、容積率を上げて立て直すマンション販売会社があるというが、うまく行けば立地良好な古い低層マンションには投資妙味があるのかも。区分所有権狙いの投資というのはあるのかもね。正直、そういうのは実家の近所しかわからぬよw

 しっかし、人口減少と郊外型ファミリーマンションの凋落は救いがたいような気がする。
 やはり、大阪市内の住環境良好駅近物件やJR東海道線駅徒歩10分以内の物件でないと売却価格の下がり方が尋常でない。安く見えるが、一度投資すると簡単には出られなさそうである。

 今後も引き続き別物件を検討する。

 以 上

※この書き方・・・わっちの報告書の書き方ですねw
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