金銀妖瞳千里眼

 投資と経済に関する閻魔帳^^

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一式終わり

 いやあ、確定申告終わりました。チェックも終わりましたよ・・・

(不動産所得)
 初めて計算してみましたけど、びっくらしましたねえ。
 初年度大赤字ですもんね。いやはや、定率法の減価償却費ってすげえ。もろもろの細かい分もみんな経費に入れられるってスゴスw
 おかげで所得税の総合課税は税金納付どころか還付金ですもんね。
 平成22年はお給料が増えてしまったので、税金は1.5倍になったという・・・どういうことですか?ってところに還付金ですからねえ。

 来年は大黒字になっちゃう悪寒。でも、青色申告で10万円の税額控除とかメリットも大量にあるので、割のいい不動産投資って結構オイシイって思った。大家業ではなく、給料もらいながら不動産所得で赤字計上ってのは結構賢いやり方なんだね。いい物件であればって話ですがw 
 去年、いろいろ研究してたんだよね。あとは良い物件を見つけるだけなんだけど、なかなか見つからんです。土地勘のある大阪周辺に限定したいですね。地方都市は絶対にダメです。お金ドブに捨てるのと同じです。

(相場の方)
 いろいろエクセルに入力してて思いましたが、大損(ロスカット)の後のデイの勝率が異様ですね、わたくし。必ず勝ちますw
 それと大損2連敗というのが1つもなかった。
 要するに負けちゃうと、集中するのか勝てるって話ですかね。だったら、ずっと集中しとけって話ですが・・・大負けはしょうがないんだよね。私のロスカットは大きく取っているので、負けるときはいつも何十万とかそれ以上になります。で、負けた後にカウンター取ってやり返すってそんな感じですね。

 あとスイングはやはりダメポな感じ、下手。
 デイは好成績。

 1つ目標だった「取引回数を減らす」というのは大成功です。支払手数料が1/5になっているんですもの。手数料だけで何十万ですから、これ大変お得だったわけです。

 これも申告書の入力は終了です。

(相場観)
 1月のダダ上げも月末にかけて下げた分、個人投資家なんかは大して儲からなかったんじゃなかろうか。
 一応、振り落とされずにポジを持っていたので、種銭はいただきますた。
 今は一旦隔離して、種銭をどう突っ込むかということですね。大体1月に儲けが出たら、相場観に賭けてしまう主義であります。オプションでダブルアップ以上を狙いたいっすね。

 エジプトはそれはそれで大変ですけど、一時的でしょう。無茶なことにはならんと思ってますから、相場もそれなりの動きをしております。問題なのは他にあるでしょうね。
 日本なんか財政至上主義者が均衡予算目指して動いたら、それこそ沈没しますぜヘイ!ってね^^

 今年もうまく立ち回りたい。
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この記事のコメント

> >賃料の相場が固定資産税の2~3倍
>
> 固定資産税が高すぎるのれす。。。

 なるほど、そうなんですか。税金が高いのですか・・・
 私は土地収益が低すぎるんじゃないかと思ってますた。いろいろ考えているうちに、地方の土地なんかほとんど収益還元価値以上の値段がついており、もう理解不能です。

> ですから、土地の評価額を低く、建物の評価額を如何に高く出来るかが勝負の分かれ目になるかとwwwwwwwww

 そうですね・・・個人的には建物の加速償却と定率法を復活させて欲しいですね。採算合う物件が増えるんじゃないかしらん?
2011-02-11 Fri 19:21 | URL | Rushana Paty #-[ 内容変更]
> やはり完全無欠のタコ足喰いタイプの循環取引&粉飾決算の上場企業が関与してるのねんw 
> だめだこりゃってねwwwwwwwwwwwwwwww
>
> http://www.nikaidou.com/archives/10218

 すごいですね。
 石狩の倉庫に投資とわ・・・どういうアイデアなんでしょうか?
 さすがアルファベットな会社のすることはわからんですwwwwwwwwww
2011-02-11 Fri 19:14 | URL | Rushana Paty #-[ 内容変更]
>賃料の相場が固定資産税の2~3倍

固定資産税が高すぎるのれす。。。
ですから、土地の評価額を低く、建物の評価額を如何に高く出来るかが勝負の分かれ目になるかとwwwwwwwww
2011-02-10 Thu 11:38 | URL | 金髪赤眼吸血姫 #-[ 内容変更]
>> 利回りイイッ&少額からスタートできるってCMを流し>てる”何とかで大家さん”とは、詳しく調べるまでもなく論>外かとwwwwwwwwww
>> どんだけ地雷が埋まってるんよ?って感じで。

> 大東建託もアウチ!

やはり完全無欠のタコ足喰いタイプの循環取引&粉飾決算の上場企業が関与してるのねんw 
だめだこりゃってねwwwwwwwwwwwwwwww

http://www.nikaidou.com/archives/10218


2011-02-10 Thu 11:32 | URL | 金髪赤眼吸血姫 #-[ 内容変更]
> 1棟買いの効果もあって初期投資が激安ですた。
> 売主さんの意向でいろいろ条件ついてた(既存の住人に配慮する内容:4年間は転売しない & 運営ルールを全て従来通りにするというロックアップ条項みたいなもの) & 即、現金払い(売主さんの都合でタイムリミットが迫ってますた)などもあって、学生ワンサイクル(4年)で初期投資費用回収できる値段設定にしたからw 
> まぁ、それなりに築年数のたった安普請ですしね。土地がタダ同然であれば、値段って安いですし。

 そうですね。学生は設備よりはお金が優先するでしょうからねえ。
 まあ、お風呂とネットさえつながればいいと思うのですけど。

 ちょうど仕事に行く途中に学生マンソンがあるので、どんなんかな~とかで見てまふw
2011-02-08 Tue 08:05 | URL | Rushana Paty #-[ 内容変更]
> 利回りイイッ&少額からスタートできるってCMを流してる”何とかで大家さん”とは、詳しく調べるまでもなく論外かとwwwwwwwwww
> どんだけ地雷が埋まってるんよ?って感じで。

 大東建託もアウチ!

> 私みたいな素人も出る幕はありまっしぇんorz
> それとメンテを考えると、地元じゃないとって感じで。
> 実家の周辺であれば、いくらでも方策あるんですけどね。
> さすがに今住んでる付近は、業者を知らんwwwwwww

 そうですね。修繕費用を考慮すると、本当にダメなんですよね。

> ちなみに笑い話ですが、
> 母の友人が経営する賃貸物件に雷が落ちて断水しました。
> 管理会社はメンテ業者に復旧を丸投げ依頼。
> その業者は、他の業者(実家が経営する工事会社)に丸投げ依頼。
> まぁ、なんとか復旧したんですけどね。見積もりは約15万円(制御盤交換)。
> 後日、母とそのマンションを経営する友人が雑談したところ、雷一発で33万円という話題がでて話をするうちに、うちが復旧工事を担当したのが判明。
> まぁ、丸投げ(電話で依頼しただけ)であれば、乗せるのは1社あたり10%~15%くらいにしとけとw

 www

> 一事が万事で、不動産で儲けを出そうとすると、メンテ費用、そして税金を如何にケチるかかと。
> 本来寿命がつきつつある設備をケチって延命させるのでなく、元々メンテに金がかからない安普請の2F学生アパートがわっちあたりだと分相応かとw 
> 学生アパートなら適当な修繕で大丈夫ですけどね。
> それなりの集合住宅で水回りで問題でたら、ヤバイヨ!ヤバイヨ!って感じです。 過去の儲け全部とんじゃう?って感じです罠。
> 本格的にトラブッたときの修理しやすさなんて、考えてない物件大杉ですし。

 うぃうぃ、よくわかります。

> 賃貸用物件って、つくりがむちゃくちゃですしね。ただでさえ造りが悪いのに、メンテに出来るだけ金かけねぇって感じですし。

 今住んでいるところは壁が分厚くて助かります。
 ただ、1Fがオートロックなのに、ドア前に住居までピンポン鳴らすのがないので、クロネコや郵便局が全員死亡です。荷物来るたびに携帯に電話させてますwww

> ただ、当初は分譲用として造られたマンソンが時間の経過とともに、賃貸物件が多くなってくると、いろいろ問題が。。。
> 自分で住んでる人と本格的に賃貸ビジネスをやってる人はメンテに関する考え方が違いますしね。
> まぁ、賃貸が増えた時点で終了かと。。。

 不動産業界って本当に儲かっているのか、甚だ疑問です。
 良い物件を出してもそれなりの賃貸料が取れないので、絶対にダメだと思いますね。
 高い賃料取れて、そこそこの規模で、埋まりっぱなしのような物件でないと絶対駄目なような希ガス。

 そもそも賃料の相場が固定資産税の2~3倍っていう業界慣習を聞いた時点で「低っ」っとか思っちゃいました。
2011-02-08 Tue 08:03 | URL | Rushana Paty #-[ 内容変更]
>学生向けは儲かるのもあるんですね。なるほど・・・

1棟買いの効果もあって初期投資が激安ですた。
売主さんの意向でいろいろ条件ついてた(既存の住人に配慮する内容:4年間は転売しない & 運営ルールを全て従来通りにするというロックアップ条項みたいなもの) & 即、現金払い(売主さんの都合でタイムリミットが迫ってますた)などもあって、学生ワンサイクル(4年)で初期投資費用回収できる値段設定にしたからw 
まぁ、それなりに築年数のたった安普請ですしね。土地がタダ同然であれば、値段って安いですし。
2011-02-07 Mon 16:56 | URL | 金髪赤眼吸血姫 #-[ 内容変更]
>年間3%とか4%の粗利回りです

利回りイイッ&少額からスタートできるってCMを流してる”何とかで大家さん”とは、詳しく調べるまでもなく論外かとwwwwwwwwww
どんだけ地雷が埋まってるんよ?って感じで。

>私みたいな素人の出る幕はなく、

私みたいな素人も出る幕はありまっしぇんorz
それとメンテを考えると、地元じゃないとって感じで。
実家の周辺であれば、いくらでも方策あるんですけどね。
さすがに今住んでる付近は、業者を知らんwwwwwww

ちなみに笑い話ですが、
母の友人が経営する賃貸物件に雷が落ちて断水しました。
管理会社はメンテ業者に復旧を丸投げ依頼。
その業者は、他の業者(実家が経営する工事会社)に丸投げ依頼。
まぁ、なんとか復旧したんですけどね。見積もりは約15万円(制御盤交換)。
後日、母とそのマンションを経営する友人が雑談したところ、雷一発で33万円という話題がでて話をするうちに、うちが復旧工事を担当したのが判明。
まぁ、丸投げ(電話で依頼しただけ)であれば、乗せるのは1社あたり10%~15%くらいにしとけとw

一事が万事で、不動産で儲けを出そうとすると、メンテ費用、そして税金を如何にケチるかかと。
本来寿命がつきつつある設備をケチって延命させるのでなく、元々メンテに金がかからない安普請の2F学生アパートがわっちあたりだと分相応かとw 
学生アパートなら適当な修繕で大丈夫ですけどね。
それなりの集合住宅で水回りで問題でたら、ヤバイヨ!ヤバイヨ!って感じです。 過去の儲け全部とんじゃう?って感じです罠。
本格的にトラブッたときの修理しやすさなんて、考えてない物件大杉ですし。

>賃貸用の物件はいろいろケチッていることもあって問題多いですね。

賃貸用物件って、つくりがむちゃくちゃですしね。ただでさえ造りが悪いのに、メンテに出来るだけ金かけねぇって感じですし。
ただ、当初は分譲用として造られたマンソンが時間の経過とともに、賃貸物件が多くなってくると、いろいろ問題が。。。
自分で住んでる人と本格的に賃貸ビジネスをやってる人はメンテに関する考え方が違いますしね。
まぁ、賃貸が増えた時点で終了かと。。。

2011-02-07 Mon 16:35 | URL | 金髪赤眼吸血姫 #-[ 内容変更]
> わっちは、知人のそのまた知人がやってた田舎の学生アパートを相続時に処分されるときにまとめて買ったのが美味しかったのですけど、それ以外ではチャンスがなかなか見いだせませんw

 同意です。
 エクセルで大阪の住所と価格と賃貸料をずらっと並べて俯瞰してみてみたのですけど、不動産市場って本当に効率的で手の出し用がないです・・・どころか、不動産屋のマージンがどうなってるのかわかりませんけど、推測するに連中のマージン(たぶん10%位と推量)が高すぎます。画面見てひっくり返りました。
 で、考えたのは不動産価格から見つけようとすると、全然見つからないので、賃貸料順と築年数順に並べてみたのですけど、まあ、それならまだ投資としては理解できるかなと。2000年より少し前の良い物件ならなんとか耐えられるなという数字が出ますけど、空室リスクと更新時の費用を勘案しないでうまくいって年間3%とか4%の粗利回りです。税金のメリットは考慮してないので、もうちょっとリターンはあがると思うのですけど。
 不動産投資ってのは本当に分散投資用なんだと思いました。私みたいな素人の出る幕はなく、商業用跡地の大規模開発で安く物件が出まわる等がないととても収益が合わないです。

> 田舎ですと土地が安いですし、建物メインですから、時が経つにつれて税金面で有利になっていきますし。

 そうですねえ・・・見ている限り地方都市で普通の物件は賃貸料が低すぎてどうにもならない感じです。
 学生向けは儲かるのもあるんですね。なるほど・・・

> 実家の顧客がやってる10F~12F建ての賃貸マンション群(新幹線が止まる駅の近くで税金高い)は、悲惨ですw

 あーこれこれ、地方の高層マンソンは悲惨ですね。本当に悲惨です。
 建築費用も知ってますし、賃貸料も知ってますし、そういった業者の財務内容も知ってるので・・・一体どういう算段なのか理解に苦しむことばかりです。
 大体、地方の人はマンソンあんまり好きでない人が多いと思うんですけど・・・マンソンに住むという生活習慣がないような気がします。大きな都市部でない限り、集合住宅はダメなような気が。誰が借りるんだろうって考えたときに却下です。

> 税金やメンテ費、その他もろもろの経費を差し引くと、儲けでないやんwって感じで。。。。
> 修理もチビチビ、そして壊れるまで放置がデフォという香ばしさ。さすがに親からの相続した資産ということで手放すことは躊躇っているようですが。。。

 ・・・

> そういえばその都市で不動産管理やってるアンパンマンみたいな某賃貸関連の企業が手掛けてる物件は、糞そろいで笑えます。
> 長年の手抜きメンテ&法令違反揃いでワロス。
> あまりの酷さを立ち会ったオーナーさんたちにいうと、今更真っ当にメンテしようとしたら、洒落にならん金額がかかるのでって感じで、オーナーさんギブアップ続出ですし。
> 二度と声をかけてくれるなとアンパンマンさんに通告wwwww そりゃあ業者は皆逃げるよなって感じで。

 やはり賃貸用の物件はいろいろケチッていることもあって問題多いですね。
 レオパレスネタが個人的には大好きです。街中で2F建てのアパート見るたびに壁の薄さを見ちゃいますwww

> ハイパー&金利暴騰にはなりようがないというのは同意です。。。。

 うぃうぃ。目先は普通に考えればどう考えてもならない。
 でも、そうなると騒ぐ人たちばかりなのはなぜだと思うこの頃。日本経済あと3年ってのが流行っているのがワロス。外れること必定でしょう。

> ただ、3点セットの中で為替だけは数年以内に100円台カモーーーンって思ってたりしますので、その影響で食料品や燃料なぞは、辛いでしょうねぇ。 まぁ不動産は相対的に影響少ないんでしょうねぇ。
> とにかく、製造業が国内回帰するまではって感じで。
> その数年のときだけは真っ当な指導者が、と願いますがwwwwww

 お祈りだけしかできませんが、お祈りしておきます。
 上っ面で流れる国民が反省すればですが・・・相撲の八百長やkara騒ぎで喜んでいるようじゃあお先真っ暗のような気がしますけど。
2011-02-07 Mon 01:00 | URL | Rushana Paty #-[ 内容変更]
横レス失礼いますが、ご容赦くださるようお願いします。

>不動産市場は本当に何かの間違いで投売りされているとか

わっちは、知人のそのまた知人がやってた田舎の学生アパートを相続時に処分されるときにまとめて買ったのが美味しかったのですけど、それ以外ではチャンスがなかなか見いだせませんw
田舎ですと土地が安いですし、建物メインですから、時が経つにつれて税金面で有利になっていきますし。。。
それと学生アパートで空室がある場合、相応の優遇を設ければ、入居者が友人を引っ張ってくれますし。。。
修繕費用なんぞも2F建ての学生アパートですと、タダみたいなもんですし。*既に購入金額&万が一撤去する時に予想される解体費用は回収しているので、ウハウハですwwww  税金が安く、メンテに金がかからず、空室無しというのはありがたいですw 坊主丸儲け状態だと。。。 


実家の顧客がやってる10F~12F建ての賃貸マンション群(新幹線が止まる駅の近くで税金高い)は、悲惨ですw
税金やメンテ費、その他もろもろの経費を差し引くと、儲けでないやんwって感じで。。。。
修理もチビチビ、そして壊れるまで放置がデフォという香ばしさ。さすがに親からの相続した資産ということで手放すことは躊躇っているようですが。。。

そういえばその都市で不動産管理やってるアンパンマンみたいな某賃貸関連の企業が手掛けてる物件は、糞そろいで笑えます。
長年の手抜きメンテ&法令違反揃いでワロス。
あまりの酷さを立ち会ったオーナーさんたちにいうと、今更真っ当にメンテしようとしたら、洒落にならん金額がかかるのでって感じで、オーナーさんギブアップ続出ですし。
二度と声をかけてくれるなとアンパンマンさんに通告wwwww そりゃあ業者は皆逃げるよなって感じで。

>ハイパーインフレ、金利暴騰

ハイパー&金利暴騰にはなりようがないというのは同意です。。。。
ただ、3点セットの中で為替だけは数年以内に100円台カモーーーンって思ってたりしますので、その影響で食料品や燃料なぞは、辛いでしょうねぇ。 まぁ不動産は相対的に影響少ないんでしょうねぇ。
とにかく、製造業が国内回帰するまではって感じで。
その数年のときだけは真っ当な指導者が、と願いますがwwwwww
2011-02-06 Sun 17:47 | URL | 金髪赤眼吸血姫 #-[ 内容変更]
> >ちゃんと入居したい人がいると思うか?売りたい時に売れるか?が大事だと思います。
>
> ごもっとも。

 いろいろ小難しいことも考えたけど、まあ、当たり前の結論ですたw
2011-02-05 Sat 01:52 | URL | Rushana Paty #-[ 内容変更]
>ちゃんと入居したい人がいると思うか?売りたい時に売れるか?が大事だと思います。

ごもっとも。

2011-02-03 Thu 07:54 | URL | kon #-[ 内容変更]
> 不動産投資先を増やそうとされてるんですね。借りる金利、今年はどうなると読んでらっしゃるか、うかがいたいです。

 不動産投資は何かの間違いで始まったのですけどね^^

 不動産市場は本当に何かの間違いで投売りされているとか、みんな悲観的な状態で収益還元価値では説明つかないような変な状態の時に買いに行くしかないですね。表面上の利回りが良く見えても、劣化による価値減損と賃料の減少は恐ろしいほどのダメージを生みます。ましてや空室リスクとか諸々の費用とかね。節税のメリットは最大限享受すべきでしょう。
 今年はどうなるとかは考えません。不動産はその1件1件が重要で、ちゃんと入居したい人がいると思うか?売りたい時に売れるか?が大事だと思います。極論すればそれだけです。入居したい人がいる物件は経年変化による価格下落がゆるいです。だから絶対に郊外マンソンとかは避けるべきだと思いました。少々高く見えても都心の借り手のある物件の方がこのご時世でも需要があると思いますし、結局安いです。
 
 もう1つ調達側です。
 このご時世ですから、10割純投資ではなく絶対に8割はローンを組むべきだと思います。支払利息は損金処理できますし。で、ローンですが、普通にセカンドハウス用のローンを借りると絶対儲からねえ仕儀になるので、変な仕組みのローンなんかを狙います。詳しく言えませんが。いろいろ相談すると教えてくれるもんです、抜け穴的なローンが。
 そして、変動金利を選択します。今だと1%以下ですからね。日銀が金利引き締めに走っても0.25%ずつ4回引き上げても1%上がるだけです。それでも固定金利より安いですよね。ローン返済を5~10年も行えば元金は相当減りますから、異常な経済変動があればそれに対応すればいいと思います。

 詳しく書きませんけど、日本の財政がチ~ンとなって、ハイパーインフレ、金利暴騰になったらどうすんだ、変動金利なんか莫迦じゃないか?金融リテラシーがないんじゃないか?とか言う人がいますけど、まずそんなことは簡単に起こらないということと、もしそういう事態になったとしても良い物件なら賃貸の条項で賃料の引き上げが可能だということ、不動産の資産も減価するけど、ローン元本も減価すること。ちゃんと資産と負債、運用収益と調達費用のバランスを取ることが出来れば、変動金利はありだと思います。
 なにより向こう数年は確実にゼロ金利かそんなもんであり変動金利は1%前後でしょう。今の日本で数年内に大幅に金利上げるなんて莫迦な事が起こるはずがありません。やったらキティです。

 長々となりましたが、不動産投資はその物件のミリキと価値が全てであって、経済変動は所与のものと考えます。良い物件がたまたまあれば黙って買うだけですね。そうでなければ無理して買わなくていいと思います。

※よく考えたら、戦後のハイパーインフレで大家が自殺したなんて聞きませんよね。たぶん、そういう事だと思います。
2011-02-02 Wed 23:15 | URL | Rushana Paty #-[ 内容変更]
不動産投資先を増やそうとされてるんですね。借りる金利、今年はどうなると読んでらっしゃるか、うかがいたいです。
2011-02-02 Wed 09:15 | URL | ファン #-[ 内容変更]
このコメントは管理人のみ閲覧できます
2011-02-02 Wed 05:44 | | #[ 内容変更]
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